05 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який в народі отримав назву «антирейдерський закон». Цим Законом запроваджуються зміни до низки законодавчих актів, у тому числі і до Земельного кодексу України (надалі – ЗКУ), а також до Закону України «Про оренду землі» (ЗУ «Про оренду землі»). Відповідно до нововведень, суттєві зміни будуть стосуватися процедури поновлення договорів оренди землі.
З аналізу статті 33 Закону України «Про оренду землі» слідує, що наразі нею закріплено дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі:
- Переукладення договору оренди землі на новий строк (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»;
- Так зване «автоматичне» поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).
Загалом алгоритм поновлення договору за ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» виглядає так: 1) повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (з додатковою угодою-додатком до листа); 2) узгодження із орендодавцем змін до договору оренди землі; 3) укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди.
З аналізу ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слідує, що для поновлення договору оренди на її підставі необхідна наявність лише двох обставин: 1) продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі; 2) відсутність протягом одного місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновлення договору оренди землі. За одночасної наявності таких обставин законодавець встановлює, що «договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах».
Після внесення змін до ЗУ «Про оренду землі» та ЗКУ, які вступлять в силу 15 липня 2020 року, істотно зміниться процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок. Законодавець, виключив ч. 6 ст. 33 з Закону України «Про оренду землі», та помістив її в новій редакції в ЗКУ, доповнивши главу 19 статтею 126-1.
Ст. 126-1 ЗКУ буде регулювати питання поновлення ряду цивільно-правових договорів, у тому числі договорів оренди земельних ділянок. У договорі оренди земельної ділянки сторони можуть додатково передбачити умову поновлення такого договору. У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умову поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Однак, вказані правила не стосуються договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці знаходиться майно орендаря.
У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування. Це означає, що з 15 липня 2020 року поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій не розташоване майно орендаря, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу, наприклад, органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації.
Також слід звернути увагу, що розділ ІХ «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту: «Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
