Відповідно до ст. 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної і комунальної власності підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах). Впровадження конкурентних способів продажу земельних ділянок або прав на них (оренда, суперфіцію, емфітевзису) має безперечні переваги для територіальної громади, оскільки успішно проведені земельні торги є ефективним засобом істотного збільшення надходжень до місцевих бюджетів. Як показує практика, за наявності конкуренції між покупцями ціна продажу ділянки на аукціоні перевищує стартову в кілька разів. Особливо важливо підкреслити готовність місцевої ради до проведення земельних торгів. Це свідчить в першу чергу про відкриту і прозору діяльності місцевої влади, що завжди позитивно сприймається потенційними інвесторами і значно підвищує рейтинг інвестиційної привабливості регіону. Придбання землі у власність або в оренду на торгах зручно і підприємцям, оскільки звільняє їх від необхідності витрачати кілька місяців на оформлення документації для отримання земельної ділянки у користування.
Земельні торги (аукціони) — спосіб продажу землі, при якому покупцем стає особа, яка запропонувала найвищу ціну.
Серед переваг торгів наступні:
1) аукціон дозволяє залучити значні додаткові кошти;
2) на аукціон виставляється земельна ділянка з уже готовою землевпорядною документацією, тобто набувач не витрачає час на самостійне проходження складних та тривалих процедур відведення та погодження;
3) продаж ділянок на аукціоні є способом планування забудови території населеного пункту, адже ділянки продаються з певним цільовим призначенням, тобто місто чи село здійснює реалізацію генерального плану та отримує додаткові кошти;
4) аукціон є відкритим та прозорим способом відчуження земельних ресурсів територіальної громади, тобто можливість корупційних діянь значно зменшується.
Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису з учасником (переможцем ) земельних торгів, що запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, при продажу, або вищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Статтею 134 п. 2, 3 ЗКУ передбачені випадки в яких не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них. Законом України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону » від 05.07.2012 (Закон -5077 ), ст. 135-139 ЗКУ визначена технологія організації та проведення земельних торгів. Також прописані так звані до аукціонні процеси, затверджені наказами Мінагрополітики від 25.09.2012 № 579 «Про затвердження Порядку закупівлі послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів на конкурсній основі» та від 25.09.2012 № 580 «Про затвердження форм документів, необхідних для проведення земельних торгів».
Відповідно до п. 3 ст 135 ЗКУ, організатором земельних торгів є фізична або юридична особа – власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження», які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних.
Виконавцем земельних торгів є суб’єкт господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів.
Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.
Безпосередньо проведення торгів передують такі етапи як прийняття рішення організатором про певний об’єкт землеустрою для формування земельних ділянок державної та комунальної власності. Добір земельних ділянок повинен здійснюватися з урахуванням затвердженої містобудівної документації, потрібно не забувати що Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що у разі відсутності плану зонування або детального плану територій, передача земельних ділянок із земель державної і комунальної власності у власність або користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється. Також добір ділянок здійснюється з урахуванням маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості та звернень фізичних та юридичних осіб про намір будівництва.
Наступним кроком підготовки лотів на проведення земельних торгів – є визначення організатором земельних торгів процедури закупівлі послуг .
Закупівля послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель у процесі підготовки лотів до продажу земельних ділянок або прав на них, на земельних торгах, організатором здійснюється в порядку, визначеному законом про здійснення державних закупівель ( при загальній вартості робіт більше 100 тис. грн. за рік), а в разі, якщо законодавство про здійснення державних закупівель не застосовується, а саме ( при загальній вартості робіт менше 100 тис.грн. за рік) – то на конкурсній основі у порядку, затвердженому наказом Мінагрополітики від 25.09.2012 № 579.
В результаті чого, організатор приймає рішення про розроблення проекту землеустрою, проведення експертної оцінки земель і доручає комітету з конкурсних торгів або конкурсній комісії провести процедуру закупівлі послуг згідно законодавства .
Укладення договорів з переможцем конкурсу на виконання робіт оформляється не пізніше 30 днів з дня акцепту ( по Державні закупівлі ) або не пізніше 20 днів після затвердження результатів конкурсу.
У відповідності до ст. 136 п. 4 підготовка лотів до проведення земельних торгів включає в себе:
– виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі ( на місцевості) ;
– державну реєстрацію земельної ділянки;
– державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;
– отримання виписки про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;
– проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України “Про оцінку земель”, крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;
– встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, щодо земель державної та комунальної власності, яка не може бути нижче експертної оцінки земельної ділянки;
– встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути менше розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України ;
– встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної або комунальної власності не може бути нижче ринкової вартості відповідного права, визначеної шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;
– визначення виконавця земельних торгів, дати і місця проведення земельних торгів.
Підготовка лотів до проведення земельних торгів здійснюється за рахунок коштів організатора земельних торгів ( п. 5 ст.136 ЗКУ).
Фінансування підготовки лотів до продажу може здійснюватися за рахунок виконавця земельних торгів, на підставі укладеного договору про підготовку лотів для продажу між організатором і виконавцем земельних торгів з подальшим відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів за рахунок коштів, які сплачуються покупцем лота.
Проведення земельних торгів на земельні ділянки державної або комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, в якому зазначаються:
а ) перелік земельних ділянок або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами ;
б) стартова ціна лота;
в) термін та інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах ;
г) особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення договору купівлі – продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.
Організатор доручає комітету з конкурсних торгів або конкурсній комісії провести процедуру закупівлі послуг на проведення земельних торгів.
Закупівля послуг на визначення виконавця земельних торгів організатором здійснюється в порядку, визначеному законодавством про здійснення державних закупівель, а у разі, якщо законодавство про здійснення державних закупівель не застосовується – на конкурсній основі у порядку, затвердженому наказом Мінагрополітики від 25.09.2012 № 579.
Організатор земельних торгів не пізніше десяти робочих днів після підписання договору про проведення торгів передає, а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот .
Пунктом 5 ст. 135 визначено, що земельні торги проводяться у відповідності з договором за рахунок коштів, які сплачуються організатором як винагорода виконавцю, та реєстраційних внесків учасників торгів.
Винагорода виконавцю земельних торгів, яку встановлює організатор торгів, складається з витрат на організацію, проведення земельних торгів та прибутку виконавця.
Винагорода виконавця земельних торгів встановлюється у розмірі 5 відсотків ціни, за яку здійснюється купівля-продаж земельної ділянки, або 50 відсотків річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису), але не більше 3500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за кожен лот).
Інформацію про лот, дату і місце проведення торгів, умови продажу, стартову ціну, розміри реєстраційного та гарантійного внесків, потенційний учасник торгів може дізнатись з оголошення в засобах масової інформації або на офіційному веб-сайті Держземагентства України (http://www.dazru.gov. ua). Також на сайті Держземагентства крім загальної інформації повинні розміщуватися фотографії, а також копії документів та матеріалів на лот.
Земельні торги проводяться не раніше 30 днів і не пізніше 90 днів після опублікування оголошення. Особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, не пізніше, ніж за три робочих дні до їх проведення подає виконавцю земельних торгів:
а) заяву про участь у земельних торгах ;
б) інформацію про найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код юридичної особи згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України, інформацію про державу, в якому зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники ) юридичної особи, у статутному капіталі якого є частка іноземного капіталу, або прізвище, ім’я, по батькові та реєстраційний номер облікової картки платника податків фізичної особи – підприємця. Фізичні особи, які не є підприємцями, подають копію довідки про присвоєння їм реєстраційного номера облікової картки платника податків. Для іноземних громадян та осіб без громадянства – прізвище, ім’я та по батькові, громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в країні, громадянином якої є особа, для іноземних юридичних осіб – найменування, місцезнаходження та держава, в якій зареєстровано юридичну особу;
в) документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внеску (копії розрахункових документів, виписки з рахунків).
Учасник аукціону перед його початком оплачує два внески: реєстраційний та гарантійний.
Розмір реєстраційного внеску визначається виконавцем і не може перевищувати 50 відсотків розміру мінімальної заробітної плати на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів.
Розмір гарантійного внеску за лотом становить 5 відсотків стартової ціни від продажу земельної ділянки або стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою (у разі продажу прав на земельну ділянку).
Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають. Сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем земельних торгів всім учасникам земельних торгів, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення земельних торгів. Гарантійний внесок, сплачений переможцем на початку торгів, зараховується до ціни покупки.
Після реєстрації учаснику земельних торгів видаються вхідний квиток, інформаційна картка на лот та картка учасника (із зазначенням на зворотному боці умов проведення торгів). У день проведення торгів виконавець реєструє присутніх учасників та видає кожному учаснику табличку з номером.
Земельні торги починаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення.
Лот виставляється на торги за наявності не менше двох учасників.
На земельних торгах не може бути використано переважне право купівлі.
Ліцитатор оголошує номер лота, зазначений в інформаційній картці, місце розташування, розмір, цільове призначення земельної ділянки та можливі види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель, а також стартову ціну лота.
Торги починаються з оголошення ліцитатором стартової ціни одночасно з ударом аукціонного молотка (гонгу), якщо один або більше учасників сповістили про готовність придбати лот. Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни ніхто з учасників не висловив бажання придбати лот за ціною, оголошеною ліцитатором, лот знімається з продажу на цих торгах. У разі коли про готовність придбати лот за стартовою ціною сповістили не менше два учасники, ліцитатор збільшує стартову ціну на крок торгів з подальшим послідовним збільшенням ціни. Якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не запропонована вища ціна, ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно з ударом аукціонного молотка (гонгу) і проголошенням слова ” Продано ” , називає ціну продажу лота за останньою найбільшою ціною, за якою виявлено намір придбати лот, номер переможця і викликає його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.
У процесі проведення торгів виконавець веде протокол, у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості про переможця, номери рахунків, на які переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі необхідності до протоколу може вноситися і інша інформація. Протокол підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником негайно після закінчення торгів по лоту у двох примірниках. Один примірник протоколу видається переможцю.
Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів після підписання протоколу торгів.
Переможець, який відмовився від підписання протоколу, позбавляється права на подальшу участь у торгах з продажу цього лота. У протоколу вноситься запис про відмову переможця від його підписання . У такому випадку протокол підписується ліцитатором та представником організатора земельних торгів у день проведення торгів .
Земельні торги по лоту вважаються такими, що відбулися після укладення договору купівлі – продажу, оренди, суперфіцію або емфітевзису земельної ділянки.
Договір купівлі – продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки між організатором і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів. У разі визнання переможцями торгів іноземних фізичних або юридичних осіб, договір купівлі – продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення укладається після отримання погодження Верховної Ради України або Кабінету Міністрів України про продаж земельних ділянок цим особам у випадках і в порядку, встановлених законом. У разі відмови Верховної Ради України чи Кабінету Міністрів України у такому погодженні торги по таких лотом вважаються такими, що не відбулися.
У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний з них.
Укладений договір купівлі- продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується.
Право на земельну ділянку, придбане за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною ділянкою підлягає сплаті переможцем не пізніш трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.
У той же час, у випадках визначених законом, земельні торги можуть бути відмінені або визнані такими, що чи їх результати можуть бути анульовані.
